jura-basic (Lexikon: Eigentumsübertragung Immobilien Auflassungsvormerkung) - Grundwissen
   

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Eigentum (Eigentumsübertragung von Immobilien, Grundstücken)

Auflassungsvormerkung

Rz. 4

Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch auf Eigentumsübertragung.

Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung eines Rechts an einem Grundstück kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden (vgl. § 883 Abs. 1 BGB@).

Der Anspruch auf Eigentumsübertragung kann sich aus einem Schenkungsvertrag oder Kaufvertrag ergeben.

Beispiel: Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer einer Sache verpflichtet, dem Käufer die Sache zu übergeben und das Eigentum an der Sache zu verschaffen (§ 433 Abs. 1 BGB@). Durch den Kaufvertrag wird noch kein Eigentum erworben. Der Kaufvertrag regelt lediglich die vertraglichen Pflichten. Zur Übertragung des Eigentums an einer Sache sind weitere Schritte erforderlich. Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich (vgl. § 873 Abs. 1 BGB@). Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers ist die Auflassung (§ 925 BGB@).

Auflassung und Auflassungsvormerkung haben unterschiedliche Funktionen.

Die Auflassung soll einen Eigentumswechsel herbeiführen. Die Auflassungsvormerkung sichert lediglich den Anspruch auf Eigentumsübertragung, z.B. den kaufrechtlichen Anspruch auf Eigentumsübertragung nach § 433 BGB@.

Eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück oder das Recht getroffen wird, ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde (§ 883 Abs. 2 BGB@). Die Auflassungsvormerkung beschränkt die Befugnis des Veräußerers.

Hat der Grundstückseigentümer sein Grundstück verkauft und steht im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung, dann kann er sein Grundstück einem Dritten nicht mehr übertragen.

Die Vormerkung schützt lediglich vor einer Verfügung, z.B. einer Eigentumsübergang. Die Vermietung und Verpachtung eines Grundstücks ist keine Verfügung (vgl. BGH, 03.03.1954 - VI ZR 259/52), sondern der Abschluss eines Verpflichtungsgeschäfts.

Durch die Vormerkung wird der vorgemerkte Anspruch gegen Vereitelung oder Beeinträchtigung durch Verfügungen geschützt, die nach ihrer Eintragung über das Grundstück oder Grundstücksrechte getroffen werden, z.B. durch Rechtsgeschäfte, die unmittelbar auf Übertragung, Belastung, Änderung oder Aufhebung eines Rechtes am Grundstück abzielen. Zu solchen Rechtsgeschäften gehören aber weder der Vertrag über die Vermietung eines Grundstücks noch die Besitz- und Gebrauchsüberlassung an den Mieter noch auch beides zusammen (vgl. BGH, aaO, unter III. 3).

Der Grundstückserwerber wird nicht ab dem Zeitpunkt der Eintragung der Auflassungsvormerkung dagegen geschützt, dass der Veräußerer nachträglich noch einen Mietvertrag abschließt (BGH, 19.10.1988 - VIII ZR 22/88, unter II.2.a mit Verweis auf Urteil von 1954). Daher kann der Grundstückseigentümer auch bei Eintragung einer Auflassungsvormerkung wirksam einen Mietvertrag mit einem Dritten abschließen. Ist das übertragene Grundstück vermietet, dann gehen die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag mit dem vollendeten Eigentumserwerb auf den Grundstückserwerber über.

Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein (§ 566 BGB@).

Hat der Veräußerer eines Grundstück nach der Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch noch ein Mietvertrag über das Grundstück wirksam abgeschlossen, dann tritt der Erwerber des Grundstücks in die Rechte und Verpflichtungen des Veräußerers (Vermieters) ein. Eine im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung hindert den Eintritt nicht (vgl. BGH, 03.03.1954 - VI ZR 259/52, Leitsatz).

Solange keine Eigentumsübertragung erfolgt ist, bleibt der Veräußerer (z.B. Verkäufer) zur Eigentumsübertragung verpflichtet, d.h. der Berechtigte (z.B. Käufer) hat einen Anspruch auf Auflassung und Grundbucheintragung. Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück verjähren in zehn Jahren (§ 196 BGB@).


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Dokument-Nr. 000482, © jura-basic 2019

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