jura-basic (Lexikon: Mietwohnungsvertrag Untervermietung) - Grundwissen
   

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Mietwohnung (Wohnung)

Untervermietung

Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt die Mietsache einem Dritten zu überlassen (§ 540 BGB@).

Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen (§ 553 Abs. 1 BGB@). Das Mietverhältnis soll auch dann aufrechterhalten werden, wenn der Mieter den Wohnraum teilweise einem anderen zum Gebrauch überlassen möchte (BGH, 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, Tz. 12).

Von der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten ist regelmäßig auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt (BGH 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, siehe Leitsatz).

Beispiel: Ein Mieter geht vorübergehend ins Ausland. Für die Zeit des Auslandaufenthalts überlässt er einem Dritten die Wohnung, behält sich aber ein Zimmer zurück, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern oder es gelegentlich zu Übernachtungszwecken (Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu nutzen (BGH aaO). Dadurch gibt der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig auf.

Gibt der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig auf, dann hat der Mieter nur dann einen Anspruch auf Erlaubnis, wenn er für die teilweise Überlassung der Wohnung an einen Dritten ein berechtigtes Interesse hat. Als berechtigt ist jedes, auch höchstpersönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (BGH, 23.11.2005 - VIII ZR 4/05, Tz. 8). Ein berechtigtes Interesse kann ein beruflich bedingter Aufenthalt an einem anderen Ort (BGH aaO, Tz. 8, ) oder ein vorübergehender Auslandsaufenthalt (BGH 11.06.2014 - VIII ZR 349/13, Leitsatz) sein.

Nach dem BGH kann ein mehrjähriger (berufsbedingter) Auslandsaufenthalt des Mieters ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten begründen (BGH aaO, Leitsatz).

Ein berechtigtes Interesse besteht auch, wenn der Mieter den Lebensgefährten in die gemietete Wohnung aufnehmen möchte, um die Wohnung gemeinsam zu nutzen. Auf die Erteilung der Erlaubnis hat der Mieter im Regelfall einen Anspruch (BGH, Urteil vom 5. 11. 2003 – VIII ZR 371/02, Leitsatz). Ein berechtigtes Interesse besteht auch, wenn sich die Notwendigkeit der Untervermietung aus finanziellen Gründen ergibt und der Mieter eine Wohngemeinschaft bilden möchte (BGH, 03.10.1984 - VIII ARZ 2/84).

Ist dem Vermieter die Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt (§ 553 Abs. 2 BGB@).

Der Mieter kann vom Vermieter die Erlaubnis nicht verlangen, wenn

  • in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt,

  • der Wohnraum übermäßig belegt würde oder

  • dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1 BGB@).

Gibt der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum vollständig auf, dann hat er auch keinen Anspruch auf Erlaubnis des Vermieters.

Zum Schutz des Mieters ist eine von den gesetzlichen Regelungen abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters unwirksam (§ 553 Abs. 3 BGB@).

Hat der Vermieter dem Mieter ein Recht zur Untervermietung erteilt, dann darf der Mieter seine Wohnung an Dritte untervermieten. Dies gilt nicht ohne weiteres für die tageweise Untervermietung an Touristen (siehe Inhaltsübersicht, dort 11. Untervermietung an Touristen).


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