jura-basic (Lexikon: Maklervertrag Doppeltätigkeit) - Grundwissen
   

  Rechtslexikon

 Juristisches
      Basiswissen


Rechtsgebiete:


Informationen:

Maklervertrag (Zivilmakler)

Doppeltätigkeit

Rz. 6

Eine Doppeltätigkeit des Maklers liegt vor, wenn der Makler für den Auftraggeber und zusätzlich für die andere Partei tätig wird, z.B. der Immobilienmakler wird für den Verkäufer und Käufer tätig (vgl. BGH, 30. April 2003 - III ZR 318/02).

Eine Doppeltätigkeit kann vertraglich gestattet oder verboten sein. Fehlt eine Vereinbarung zur Doppeltätigkeit, ist die Doppeltätigkeit grundsätzlich zulässig. Nach erbrachter Maklertätigkeit, hat der Makler einen Anspruch auf den Märklerlohn.

Der Anspruch auf den Mäklerlohn und den Ersatz von Aufwendungen ist ausgeschlossen, wenn der Mäkler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist (§ 654 BGB@), d.h. der Makler hat keinen Anspruch auf Vergütung (Provision), wenn die doppelte Maklertätigkeit, also der Doppelauftrag, dem Inhalt des Vertrags zuwiderläuft (vertragswidrig ist).

In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass es dem Inhalt des Vertrags zuwiderläuft und dem Makler kein Vergütungsanspruch zusteht, wenn durch seine Tätigkeit ein Hauptvertrag mit einer Person zustande kommt, mit der er, der Makler, "verflochten" ist (BGH, 26.03.1998 – III ZR 206/97; unter 2). In diesem Fall ist eine wirksame Maklerleistung nicht erbracht. Makler und Dritter dürfen nicht identisch sein (BGH, 1. April 1992 - IV ZR 154/91, unter 2a).

Beispiel: Bietet ein Immobilienmakler ein Grundstück zum Verkauf an, dann hat er keinen Anspruch auf Geld, wenn er mit dem Dritten (Verkäufer) verflochten ist. Der Makler muss unparteiisch sein, um Geld zu verdienen. Steht der Makler auf der Seite des Dritten, dann ist das Geld nicht verdient. Dem Immobilien-Vermittler steht kein Provisionsanspruch zu, wenn ein Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist (vgl. § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermG@).

Der Makler darf auch nicht wirtschaftlich identisch mit dem Dritten sein, wie z.B. bei einer gesellschaftsrechtlichen Verflechtung (BGH, 24. April 1985 - IVa ZR 211/83).

Nach dem gesetzlichen Leitbild muss der Makler und der Dritte die Fähigkeit zur selbständigen unabhängigen Willensbildung haben (BGH, 26.03.1998 – III ZR 206/97; unter 2). "Der Makler sollte in der Mitte" zwischen beiden Hauptvertragsparteien stehen (BGH, 24. April 1985 - IVa ZR 211/83, unter I. 2). Daran fehlt es, wenn der Makler und die Hauptvertragsparteien keine Fähigkeit mehr zur selbständigen, voneinander unabhängigen Willensbildung haben, z.B. wenn der Makler wirtschaftlich oder rechtlich identisch ist mit einer Hauptvertragspartei. In diesem Fall ist die Interessenbindung so stark, dass der Handelnde als Makler ungeeignet ist. Eine unabhängige Willensbildung des Maklers und Dritten ist nicht möglich.

Keine Interessenkollision besteht, sofern der Makler für beide Teile als Nachweismakler tätig geworden ist. Dies gilt auch, wenn dem Maklerkunden die Doppeltätigkeit des Maklers unbekannt geblieben ist (BGH, 30. April 2003 - III ZR 318/02, unter II.1). Die unabhängige Willensbildung des Maklers und Dritten ist nicht gefährdet.

Ein Nachweismakler nimmt keinen Einfluss auf den potentiellen Vertragspartner des Auftraggebers. Der Makler nimmt keinen Einfluss auf die Willensbildung des Dritten. Der Makler muss nicht mit dem potentiellen Vertragspartner verhandeln. Es genügt, wenn der Makler dem Auftraggeber einen Interessenten benennt und damit auf eine konkrete Vertragsgelegenheit hinweist (siehe Nachweis, Rz.4).

Eine Interessenkollision besteht auch nicht, wenn der Nachweismakler zugleich Arbeitnehmer einer Hauptvertragspartei ist (vgl. BGH, 12. März 1998 – III ZR 14/97, unter 3c). Als Nachweismakler muss ein Arbeitnehmer nicht mit einer Hauptvertragspartei verhandeln.

Beispiel: Eine Sachbearbeiterin eines Steuerberaters wird im Einverständnis mit ihrem Arbeitgeber (Steuerberater) auch selbständig in Grundstücksangelegenheiten tätig. Das Arbeitsverhältnis steht nicht entgegen, dass die Arbeitnehmerin als Maklerin ihrem Kunden den Arbeitgeber als potentiellen Vertragspartner des Hauptvertrages benennt. Das Arbeitsverhältnis steht einer bloßen Nachweisleistung nicht entgegen, z.B. Expose des Objekts an Kunden übermitteln, Besichtigungstermin mit ihm vereinbaren und Kunde mit Verkäufer (Steuerberater) zusammenführen, ohne selbst Vertragsverhandlungen zu führen (BGH aaO, unter 3c). Eine andere Sichtweise ist möglich, wenn die Arbeitnehmerin speziell vom Arbeitgeber mit der Suche nach einem Käufer beauftragt gewesen wäre und die Nachweistätigkeit in Wahrnehmung der spezifischen Arbeitnehmerpflichten erfolgt wäre. Hierfür gab es aber keine Anhaltspunkte (so BGH aaO, unter 3d).

Eine Interessenkollision besteht ebenfalls nicht, wenn der Makler für den einen Auftraggeber als Vermittlungs- und für den anderen als Nachweismakler handelt.

Eine Interessenkollision tritt aber auf, wenn der Makler eine Vermittlungstätigkeit für beide Auftraggeber ausübt. Vermittlung erfordert eine Einflussnahme auf Entscheidungen der Vertragsparteien (Einwirkung auf den Willen der Parteien, Herbeiführung eines Vertragsabschlusses), daher besteht bei doppelter Vermittlungstätigkeit des Maklers eine Interessenkollision. Die Unparteilichkeit des Maklers gegenüber den beiden Auftraggebern ist gefährdet. Besteht durch einen Doppelauftrag eine Interessenkollision, dann ist ein Doppelauftrag nur zulässig, wenn der Doppelauftrag für beide Seiten wenigstens eindeutig erkennbar oder absehbar ist (BGH, 30. April 2003 - III ZR 318/02, unter II.1).

Eine Interessenkollision besteht auch, wenn der Makler beim einen Teil als Handelsvertreter und beim anderen Teil als Makler auftritt. Denn ein Handelsvertreter ist auf Grund des Handelsvertretervertrags mit dem Unternehmer verpflichtet, die Interessen des Unternehmers wahrzunehmen. Bei einer Doppeltätigkeit als Handelsvertreter und Makler kann der Makler nicht die Belange seines Kunden (Auftraggebers) wahren (BGH, 26.03.1998 – III ZR 206/97 unter 2). Der Makler kann nicht unparteiisch sein, da er als Handelsvertreter die Interessen des Unternehmers beachten muss. Eine unabhängige Willensbildung des Maklers und Dritten ist nicht möglich.

Ein Interessenkonflikt besteht ebenfalls, wenn der "Makler" gleichzeitig als Stellvertreter der Gegenseite über den Abschluss des von ihm "vermittelten" Hauptvertrags entscheidet. Dies gilt nicht nur für den gesetzlichen Vertreter (z.B. Geschäftsführer einer GmbH), sondern auch für den rechtsgeschäftlichen Vertreter (Vertretungsberechtigung durch Vollmacht vom Vollmachtgeber). Für einen Bevollmächtigten gilt dies allerdings nur dann, wenn der betreffende Bevollmächtigte selbständig darüber zu entscheiden hat, ob der in Rede stehende Vertrag abgeschlossen werden soll. Kann der Bevollmächtigte nicht selbst entscheiden, ob es zum Vertragsabschluss kommt, sondern trifft diese Entscheidung alleine der Vollmachtgeber, dann dient die Vollmachterteilung lediglich als "technisches Hilfsmittel" zur Durchführung eines Vertrags. In diesem letzten Fall besteht keine Interessenkollision, da letztendlich der Vollmachtgeber über den Vertragsschluss entscheidet (BGH aaO, unter 2a), z.B. wenn der Bevollmächtigte ein vom Vollmachtgeber bereits ausgehandelter Vertrag nur stellvertretend für den Vollmachtgeber (Vertretenen) unterschreibt.

Eine Interessenkollision besteht ebenfalls, wenn eine sonstige Verflechtung zu einem Auftraggeber besteht, insbesondere, wenn der Makler eine besondere wirtschaftliche Verbindung zu einem Auftraggeber hat (BGH, 24. April 1985 - IVa ZR 211/83, Leitsatz).

Beispiel: Dem Immobilien-Vermittler steht kein Provisionsanspruch zu, wenn ein Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist (vgl. § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermG). In diesen Fällen ist die Interessenbindung so stark, dass der Handelnde als Makler ungeeignet ist.


<< Rz. 5 || Rz. 7 >>

Inhaltsübersicht ...    (jura-basic)


Dokument-Nr. 000222, © jura-basic 2019

Weitere Themen...

Hier können Sie weitere Themen lesen, die von jura-basic bereitgestellt werden.

Verzug ohne Verschulden?

Leistet der Schuldner bei Fälligkeit nicht, kommt er dann in jedem Fall in Verzug? Nein (Details).

Mahnbescheid und Inkasso

Inkassounternehmen erwerben von Gläubigern (z.B. Verkäufern) deren Forderungen. Zahlt der Schuldner bei Fälligkeit seine Schuld nicht, kann das Inkassounternehmen bei Gericht einen Mahnbescheid beantragen (siehe Details).

Kaufen Sie im Internet?

Beim Internetkauf (Online-Shopping) ist rechtliches Fachwissen von Vorteil (siehe Details).

Werkvertrag oder Arbeitsvertrag?

Die Abgrenzung kann schwierig. Maßgebend ist nicht die Vertragsbezeichnung, sondern der Vertragsinhalt. siehe Details.

Vertrag, Rund um den Vertragsschluss

Einem Vertragsschluss gehen Vertragsanbahnung und Vertragsverhandlungen voraus. Sind sich die Personen einig, dann kommt es zum Vertragsschluss (siehe Details).

Fragen zu Vertragsverhandlungen?

Eine Willensübereinstimmung wird durch Vertragsverhandlungen erreicht. Im Rahmen von Vertragsverhandlungen werden Vertragspunkte besprochen und ausgehandelt (siehe Details).

Fragen zum Arbeitsverhältnis?

Haben Sie Fragen zum Arbeitsverhältnis, insbesondere zum Urlaub und Urlaubsabgeltung, zur Krankheit, zur Kündigung oder zur Arbeitszeit (insbesondere Bereitschaftsdienst, Überstunden), dann siehe Details.

Hinweise

jura-basic.de, © Copyright 2019...